关于公布《于都城北片区棚户区（城中村）改造项目蔬菜场村地块集体土地上房屋征收补偿方案（征求...

根据《中华人民共和国土地管理法》等有关规定，现将《于都城北片区棚户区（城中村）改造项目蔬菜场村地块集体土地上房屋征收补偿方案（征求意见稿）》予以公布，并公开征求意见。

被征收人或者其他权利人对《于都城北片区棚户区（城中村）改造项目蔬S D W L : , a菜场村地块集体土地上房屋征收补偿方案（征求意见稿）》有不同意见或者要求举行听证会的，$ A - ~应当在本公告发布之日起R T a ` t q ?30个日内通过寄送信函方式、当面反映意见等方式提出或申请听证。

特此公告

联系单位：于都县房屋征收办公室

联系地点：于都县贡江镇红军大道房地产大厦人秘股

联系人员：周安平

联系电话：18146679307 邮箱：ydfcj@126.com

于] U ; m @ F 2 d都县人民政府Z X 3

2020年4月23日

于都城北片区棚户区（城中村）改造项目蔬菜场村地块集体土地上房屋征收补偿方案

(征求意见7 2 t 4 | O s F稿)

为加快于都城北片区棚户区（城中村）改造步伐，切实维护被征收人合法利益，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《江西省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》《江西省征收土地管理办法》等法律法规的规定8 K p D G n，结合项目实际，制p ] Y G 8 K定本方案。

第一条 实施原则

房屋征收与补偿遵循决策民主、程序正当、结果公开、公平补偿的原则。

第二条 征收目的

实施R c Y 1 N #于都城北片区棚户区（城* E T 3 I C T &中村）项目蔬菜场村地块改造，是为了改善居民生活居住条件，拓宽城市框架，完善城市功能，提升城市承载能力，促进国民经济和社会发展。

第三条 征收范围

于都城北片区棚户区改造项目蔬菜场村地块集体土地上房屋征收范围为项目拟征收土地红线范围内所涉及的集体土地上房屋、构筑物及附属物等，具体以征地红线图为准。

第四条 实施主体

于都县人民政府为于都城北片区棚户区（城中村）改造项目蔬菜场村地c ) + x f u k块集体土地上房屋征收补偿安置的责任主体；于都县自然资源局为项目集体土地上房屋征收补偿安置的责任部门；于都县房屋征收办公室、贡江镇人民政府为项目集体土地上房屋征收补偿安置的实施单位。V c S $ y @ g A

第五$ 3 n P j X条 房屋合法面积认定

1.被征收房屋办理了不动产权证、房屋所有权证的，房屋合法面积以上述有效证件载明的建筑面积为准。

2.被征收房屋有宅基地使用权证、建设用地使用证、宅基地批准文件等有效证件的l ( i，载明了土地使用权面积但未办理建设m g A Z 0 2 $工程规划许可的，按照载明的占地面积以内、三层以内的实际建筑面积认定为合法面积；被征收人按期签约搬迁，且不存在本方案本条第4点认定为违法建筑情形H B Z / e f c t u的，四层至五层部分按照载明的占地面积以内的实际建筑面积可以视为合h , 1法面积= ] V ,；六层以上的实际建筑面积，按房屋重置价补偿。被征收人未按期签约搬迁的，除载明的占地面积以内、三层# : )以内的实际建筑面积外，其余均按违法建筑处理。

3.被征收房屋用地手续不齐全的，由县自然资源局、县司法局、县农业农村局、县城管局、县房屋征收办、贡江镇政V + +府等部门共同调查认定，被征收人按期签约搬迁的，可以按以下原则处理：

（1）1986年12月31日以前所建土木结构房屋手续不齐全但现仍能E h纳500元/㎡后，d O D按照120㎡R 3 !以内的实际占地面积、三层以内的实际建筑面积可以认定为合法面积。

（3）自2008F I o年1月1日起至27 l H - b P ` j013年3月16日& O Q z u Q ^《于都县中心城区规划控制区公告》发布时止所建房屋手续不5 S X f违法建筑。

（6）符合本办法安置条件的农村土坯房改造户，建房后审批手续不齐全的，经镇、村、组证明，按照90㎡以内的实际占地面积、三层以内的实际l m X U -建筑面积给予相应补偿、奖励。

4.有下列情形之一的，一律认定为违法建筑：

（1）非法买卖集体土? F ) t地或者非法占用农村集体土地建设的建（构）筑物；

（2）在征地告知书发布6 { Q + S 2 [ F后，抢建、搭建、加层的建（构）筑物；

（3）执法部门已经依法认定为违法建筑的建（构）筑物；

（4）根据法律、法规或本方案规定，不能认定为合法的建（构）筑物。

5.认定“一户一宅”，必须同时满足下列条件：

（1）被征收人是被征地集体经济组织成员；

（2）被征收人及其家庭成员根据本方案本条第8点规定可以单独立为一户；

（3）被征收房屋是被征收人家庭唯一住宅；

（4）被征收人从未拆迁i z 9 H y过房屋，且未将房屋赠与、转让他人的；

（5）法律、法规规定的其他条件{ P J。

被a % _ ~ n l ` @征收房屋是夫妻婚姻关系存续期间建设的，无论征收时夫妻是否离婚，不能分户按“一户一宅”原则认定房屋为合@ c 6法面积。

6.下列人员可以认定为被征地集体经济组织成员：

（1）户籍在被征地集体经济组织内，依法享有宅基地使用权、土地承包经营权、集体经济所得收益分配权等权利或承担集体经济组织义务的村民；

（2）户籍在被征地集体经济组织内的在校学生，或就读幼儿园、小学、中学、大中专院校等学校前户籍在被征地集体经济组织内的在校学生，或大中专院校毕业后户籍直接迁回被征地集体经济组织内的村民；

（3）入伍前户籍在被征地集w k T ~ - 6 l体经济组织内的现役士兵和按照国家政策不予安排工作的士官；

（4）服c 1 % : q刑前户籍在被征地集体经济组织内的正在服刑人员；

（5）法律法规规章和国家政策规定可以认定为被征地集体经济组织成员的其他情形。

7.下列人员不能认定为被征地集体经济组织成员：

（1）户籍在被征地农村集体经济组织内，但不享有该集体经济组织权利和承担该集体经济组织义务的常住人员；

（2）回原籍落户的军队复员、转业干部、按照国家政策已进行安置的士官；

（3）国家机关、事业单位等财政供养的在职工作人员；

（4）国家机关、事业单位、企业、军队等离休、退休、退养、退职回原籍落户的人d G b员；

（5）征地公告发布前已经死亡的人员；

（6）征地告知书发布后新迁入的人员；

（7_ ~ K M）法律法规规章和国l B P y家政策规定不予安置的其他人员。

8.c $ | [ e共同生活居住在同一住址的被征收人家庭人口，立为一户。发布征地告知书时达到法定婚龄的儿子可以分户，但父母至少应当和一个儿子合户。

9.被征收房屋建筑面积严格按照《房产测量规范》（GB/T17986-2000）、《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知: { x }》（建住房〔2002〕74号）执行。

10.根~ | p c t t F据上述规定，被征收房屋不能认定为; _ J M e p合法面积、视为合法面积的部分，被征收人在规定期限内配合签约搬迁的，可以按房屋重置价（具体标准详见附件1，下同）予以补助；被征K 5 _ # H收人在规定期限内没有签约搬迁的，按违法建筑处理。

第六条 房屋用途认定

1.被征收房屋的用途，以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿记载的确有错误外，以房屋登记簿记载$ M ( ! [ R为准。

2.根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和X H 6 D ^ % I B国物权法》相关规定，宅基地只能用于建设农村村民住宅及附属房屋，被征收房屋未办理房屋权属登记的，房屋v n u X = V +用途原则上认定为住宅房屋或附属房屋。

3.被征收人将住宅房屋实际用途改变为经营性用途的，必须同时满h g - g # 4足以下条件，方可将被征收房屋临街道第一层且12米. W = F _进深范围内的实际建筑面积认定为经营性用房：

（1）被征收房屋必须是合法房屋，且是一次性建成或因历史原因分阶段建成，不能是改建、 : k 2 5房地产市场价格评估确定的被征收房屋价值（包括土地使用权价值和X 4 x n / C d V 6房屋价值，实行“房地合一”评估）进行补偿。经房地产评O , Y估公司评估，确定被征收区域国有划拨土地上类似房地产的货币补偿| G x基准价格为：框架4782元/㎡、砖混4582元/㎡c f O A l 8 U、砖木4382元/2 A %㎡、J u C o * K . :土木4282元/㎡。

被征收主房不足三层（不含三层）的，按以下办法给予货币补偿：

（1）被征收主房为一层（含一层以上不足二层）的m F g x，按第一层主房合法建筑面积2相应结构货币补偿评估价-增计建筑面积1200元/㎡（建筑成本价）给予补1 b 9 d偿；

（2d p 1 _ q * Q t）被征收主房为二层（含二层以上不足三层）的，按第一、二层主房合法建筑面积1.5相应结构货币补偿评估价-增计建筑面积1200元/㎡（建筑成本价）给予补偿。

被征收集体土地上合法、视为合法主房建筑面积小于36㎡且属于被征收人唯一一套住房的，按照36㎡建筑面积结算。

征收合法附属房，参照征收相应结构合法主房评估价格的50%给予补偿。

2.被征收主房的装修补偿。按外墙瓷砖或外墙漆、地面贴瓷砖或地板、内墙B p . z $ n +贴瓷砖或乳胶漆、安装铝合金门窗（含防盗网）、贴墙裙、吊顶、不可移动橱柜等7项装饰装修，按相对应实际建筑面积给予每项30元/㎡的标准分项进行补偿。被征收人在签约期限内签约的，根据被征y U @ c ?收人意愿可以按实际建筑面积~ : =给予150元; ~ = 0 Q F ; 0/㎡装修补偿。

征收附属房屋（含牛猪栏、厕所）的，一律不予装修补偿。 9 m ,

3.因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿。搬迁补偿费I p Y , E 5 5 ( U按被征收主房建筑面积（含增V - 6 ; % E计建筑面积）10元/㎡的标准给予被征收人搬迁补偿，不足1000元/Y V I z户的补足至1000元/户。

临时安置补偿费按被征收主房建筑面积（含增计建筑面积）60元/㎡的标准给予被征收人临时S 7 s 6 * U !安置补偿费，不足6000元/户的补足至6000元/户。

4.签约搬迁奖励。被征收人按期签约搬迁的，, h .按被征收合法主房建筑面积（含增计建筑面积）12v I {00元/㎡标准| _ . i Q v i p给予签约搬迁奖励。在规定的签约期限内未完成协议签订的，或者在搬迁期限内未完成搬迁的，不给j C ; p K f予签约搬迁奖励。

征收视为合法主房、附属房的，不给予签约搬迁奖励。

5.弃房材料补助。按被征收房屋建筑面积（含增计建筑面积）给予框架、砖混结构10元/㎡、砖木结构8元/㎡、土木结构4元/㎡的弃房材料补助。

（二）提供安置房

征收集体土地上的合法住宅房屋，被征收人选择安置房的，给予下列补偿、补助、奖励：

1.可. h z y A c r 1安置房屋建筑面{ % Q T k E 8 6 |积。按被征收主房合法占地面积100%与被征收附属房合法占地面积50%（被折算的50%土地b 7 [ F f q , -面积不另行补偿O V = / Z安置）之和的3倍确定安置房屋建 k D h U筑J 是指被征收人被征收主房合法建筑面积100%（不含视为合法的房屋建筑面积）及被征收附属房合法建筑面积50%之和。

2.安置房差价结算。征收合法主房，按照征收土地告知书之日参照国有划拨土地上类似房地产市, P x h k 5场价格评估确定被征收房屋价值（包括土地使用权价值和房屋价值，实行“房地合一”评估）；征收合法附属房，参照征收相应结构合法主房评估价格的50%给予补偿。安置房的价格，按照征收土地告知书之日国有出让土地上类似房地产的评估价格确定。被征收房屋价值高于或低于安置房价值的，相互结清差价。

3.安置房差价奖励：被征收人在规定签约期限内完成协$ v c议签订，并在搬迁期限内完成搬迁的，可安置房屋建筑面积与被征收房屋合法建筑面积相等m q E J ? p . h R部分，安置房屋价值高于被征收房屋价值的，s 0 x差价部分作为奖励，免予结算；可安置房屋建筑面积超过被征收房屋合法建筑面积部分，由被征收人按1200元/㎡（建筑成本价）标准结算，该部分建筑面y 3 g积市场价格与建筑成本价之间的差价也作为奖励，免予结算。被征收人在规定签约期限未完成协O @ 8 p $议签订，或者未r O - V m : ) # F在协议约定期限内搬迁的，不享5 v 6 G m受差价结算奖励。

4.实际安置面积差结算：被征收人应当按最接近可安置房屋建筑面积（3%）的原则选择安置房，被征收人选择的安置房实际建筑面积与可安置房屋建筑面积（3%）相差部分，按5782元/㎡相互结算，超出3%的部分按交房时类似房地产市场评估价格相互结算。

5.安置房的位置及标准：政府根据规划在改造项目就近地段相对集中提供不低于被征收房屋h t _ 3 Q套内建筑面积普通住z . w宅作为安置房源，其中先期在长福园小区、时代华府小区安排300套，并在改造范围内或就近选址集T m } P A中建设安置小区，安置房最终房源、户型、面积以政府实际提供为准。安置房屋完成外墙装修，内墙、顶棚混合砂浆打底，楼地面水泥砂e a N b z R f o浆找平，进户防盗门，铝合金窗户，厨房、卫生间安装l 9 9 . @好排污管道，水、电到户，安置房屋建筑质量必须符合国家质量标准。安置房所占土地性质为国有出让土地，房屋交付使用4年后方可上市交易。安置房屋为期房的，安置房建设期限不f Y 5 D超过36个月。安置小区U D M r如配建了地下车位的，根据安置序号按被征收人所选安置房套数1:N y : A +1免费配备地下停车位，配完为止，不再续配。

6.安置序号确定办法：凡在规定的签约期限内签订房屋征收补偿安置协议并腾房. j k R验收合格的，均纳入第一批次安置，并予以公示，安置序号采用抽签或摇号方式决定。签约期限之后签约的，安置顺序在第一批次后按腾房验收时间先后排序。

7.被征收住宅房屋的装修补偿，按本方案第S m 6九条第（一] ` @ ^ w 5 V）项货币补偿方式中确定的| X U房屋装修补偿办法执行。

8.因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿。按本方案第九条第（一）项货币补偿方式中确定的搬迁补偿费标准给予被征收人二次搬迁补偿。

临时安置补偿费按应安置房屋建筑面积5元/㎡/月的标准给予被征收人临时安置补偿费，不足500元/户的补足至500元/户。过渡期限为36个月，过渡期自搬迁完成（验收标准：j g , b e 4 s j b被征收人必须是已签订房屋征收补偿安置协议、清空P n x 收补偿安置协议并腾房验收合格的，均纳入第一批次安置，并予以公示，安置序号采用抽签或摇号方式决定。签约期限之后签约的，安置顺序在第一批次后按腾房验收时间先后排序。

7.安置办法：根据一户一宅政策，每户最多安置一块宅基地，安置面积不超过120㎡。应安置宅基地面积超过120㎡的，限安置120㎡，超出P + c t o U的应安置宅基地面积执行本方案确定的回购政策。

应安置宅基地面积低于r I d K r ) A80㎡且被征收人属于本方案确定的安置人口、在贡江镇范围内无其L ? ` i s 7他集体: z h *土地上住宅的，可以安置80㎡，不足80㎡的部分按500元/㎡缴纳安置地前期开发成本。

8.安置地的基础设施建设。由贡江镇人民政府具体牵头，按规划逐步完善水、电、路（含主路、区间路）硬化、排水、排污等基础设施，建设费用由政府负责。

9.安置定位及放线规定：安置地具备放线条件后，被征收人必须按照实施单位的通知，根据安置序号在安q @ | . 7 l t置地规划图上选择安置的位置，逾期不选择的，由实施单位书面通知，限3个工作内作出选{ ; h 8 E 4 Z a J择，否则，视为自动放弃优先选择P T A = ^ N ) ;权，由实施单位指} 0 ) ~ e G 2定安置位置。图上安置后，由贡江镇人民政府聘请建筑设计单位进行建筑设计，并由县自然资源局、房屋征收实施单位、城管局组织实地O ! q N C定位放线，被征收人按规划要求自行组织建房。县自然资源局、县城管局、贡江镇人民政府依职责对建房行为进行监管。

10.被征收人规划设计条x ! ] }件和建房要求：重新u 8 & ~ /安排宅基地必须按统一规A D 2 N x # f t e划设计进行建设，建筑层数不得超过三层，建筑面积不得超过350㎡。被征收人建房时须报批规划设计方案、办理规划许可、用地批准手续，并签订安置建房承诺书，服从统一规划设计和批后管理。

11.奖励政策：u ] H凡在规定的签约期限B x ( Y 9 ! g ^内完成房屋征收Z a } d z N ` d补偿安置协议并验收合格的，按3000元每栋进行奖励。

12.被征收人选择用地应安置面积回购，或用地应安置面积超过实际安置面积回购的，按9000元/㎡由县政府回购。但通过调档增加用地安置面积的征收对象不能享受政府回购政策。

13.因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿。按本方案第九条第（一）项货币补偿方式中确定的搬迁补偿费标准给予被征收人二次搬迁补偿。

临时n p + h Z %安置补偿费按被征收住宅房屋建筑面积5元/㎡/月的标准给予被征收人临时安置补偿费，不足500元/户的补足至500元/户。临时安置费支付期限自被征` 7 Z a收房屋腾空搬迁验收合格之后起至重新安排宅基地后6个月。宅基地交付期限不超过36个月，因房屋征收实施单位的责任到期未交付宅基地的，从第37个月起的临时过渡费补偿费按原标准1.5倍支付，从第49个月起的临时安置补偿费按原标准2倍支付。由实施单位安排住处过渡的，被搬迁人不享受以上过渡费补偿。

14.弃房材料补助。按本方案第九点第（一）项货币补偿方式中确定的弃房材料补助办法执M _ U n j J U行。

第十条 其他房屋的征收补偿、补助、奖励

1.经营性用房的征收。征收农村宅基地上经认定为经营性用房的部分，不提供安置房调换，不重F | D U R ( Q b新安排宅基地建房，一律实行货币补偿，具体补偿、补助、奖% a 1 ( 9 ; ) U Q励如下：

（1) 9 G）被征收房屋价值的补偿。按照征收土地告知书发布之日参照国有划拨土地上类似房地产市场价格评估确定的被征收房屋价值（包括土地使用权价值和房屋价值，实行“房地合一”评估）进行补偿。

（2）因征收房屋造成的搬迁的补偿、签4 I q约搬迁奖励和弃W q 3 0 G 房材料补助，按照本方案第九条第（一）项的相应规定执行。

（3）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿，按每月20元/㎡标准给予停产停业损失补偿，补偿期限为6个月。

2.空坪、院套的N L c ) M / / v征收：取得合法手续的院套、空坪的土地的补偿，按1450元/㎡予以补偿。

3.祠堂、寺庙的征收：征收祠堂、寺庙j G的，按照该类型房屋重置成本实施补偿；主房已装修部分的补偿、搬迁费、临时安置费、弃房材料补助的标准按照本方案第九条第（三）项重新安排宅基地建房的有关规定执行；奖励按主房3000元/栋执行；用地应安置面积按照被征收主房实际占地面积和被征收附属房实际占地面积50%相加计算，具体以测绘报告的数据为准。

公共祠堂、寺庙所属集体或理事会，应当选定或委托代理人并出具委托书或理事会决议书，由委托代理人负责征收补偿协商、协议签订、补偿款领取等具体事宜。

4.村组集体房屋的征收。征收村组集体房屋，参照住宅房屋征收相关规定对被征收村组集体给予相应补偿、补助、安置。

5.征收集体土地上合法批准建设的G r ; x / f P K出《强制拆除违法建筑决定书》，并组织强制拆除，不予任何补偿或补助。

2.项目启动后，被征收人拒不停止违法 A生产生活设施及其他地上附着物补偿标准

附件1：

于都城北片区棚户区（城中村）改造项目

住宅房屋结构重置补偿标准

房屋结构	补偿标准
框架结构	614元/㎡
砖混结构	501元/㎡
砖木结构	423元/㎡
土木结构	351元/㎡
砖木搭建、石棉瓦、 瓦屋面简易结构	160元/m2
木质搭建、油毛毡 屋面简易结构	110元/m2
铁皮蓬简易结O 0 N ?构	90元/m2

附件2：

于都城北片区棚户区（城中村）改造项目

生产- 5 y生活设施及其他地上附着物补偿标准